Seuils du 1er octobre au 31 décembre 2026
Taux d’usure du prêt immobilier
Pour un crédit immobilier, le plafond dépend de la durée initiale du prêt et du type de taux. Ce trimestre, il va de 4,09 % à 6,49 %.
Vérifier mon prêtTaux moyen pratiqué au T3 2026 ; seuil = taux moyen × 4/3. Banque de France.
Trois seuils selon la durée
Depuis 2017, le taux fixe se décline en trois tranches : moins de 10 ans, de 10 à moins de 20 ans, 20 ans et plus. Plus le prêt est long, plus le seuil est haut, parce que les banques prêtent plus cher sur longue durée et que le taux moyen de chaque tranche le reflète.
À côté du taux fixe, la Banque de France publie un seuil pour les prêts à taux variable et un seuil pour les prêts relais, sans distinction de durée.
La tranche se lit sur la durée initiale inscrite dans l’offre, pas sur la durée qui reste à courir. Le seuil à respecter est celui en vigueur le jour où le prêt est consenti.
| Durée | T4 2026 | Variation |
|---|---|---|
| Moins de 10 ans | 4,09 % | +0,02 pt |
| 10 à moins de 20 ans | 4,68 % | +0,11 pt |
| 20 ans et plus | 5,40 % | +0,11 pt |
19 ou 20 ans : le palier qui change tout
Allonger un prêt d’un an fait à peine bouger son TAEG, mais peut le faire changer de tranche. À 20 ans, le plafond saute de 4,68 % à 5,40 %, soit +0,72 point de marge en plus.
C’est un levier classique quand un dossier bute sur le seuil. Il a un coût : plus d’intérêts payés au total. À comparer avec une assurance moins chère, qui baisse le TAEG sans allonger le prêt.
Prêt sur 19 ans
4,88 %
TAEG, pour un seuil de 4,68 %
Au-dessus du seuil
Prêt sur 20 ans
4,86 %
TAEG, pour un seuil de 5,40 %
Accordable
200 000 € à 3,55 %, 2 800 € de frais, assurance de 110 €/mois. Calcul TAEG du vérificateur.
Le taux d’usure immobilier depuis 2017
Prêts immobiliers à taux fixe. En 2023, les seuils étaient revus chaque mois.
- Moins de 10 ans
- 10 à moins de 20 ans
- 20 ans et plus
L’effet ciseau : quand le seuil a du retard
Le seuil d’un trimestre est calculé sur les taux du trimestre précédent. Quand les taux montent vite, le plafond suit avec trois mois de retard : les nouvelles offres, plus chères, se rapprochent d’un seuil resté bas. C’est l’« effet ciseau ».
En 2022, la remontée rapide des taux a ainsi bloqué de nombreux dossiers, surtout ceux dont l’assurance était chère (emprunteurs âgés, risques de santé). Pour réduire ce décalage, les seuils ont été recalculés chaque mois de février à décembre 2023.
La courbe ci-contre montre l’écart entre le taux moyen effectivement pratiqué et le seuil qui en découle : il vaut toujours un tiers du taux moyen.
- Taux d’usure, 20 ans et plus
- Taux moyen pratiqué (trimestre précédent)
Votre offre de prêt frôle le seuil ?
Une assurance emprunteur moins chère fait baisser le TAEG sans toucher au taux, à la durée ni au montant.
Devis gratuitTAEG au-dessus du seuil : 4 leviers
Du plus rapide au plus lourd. Le premier ne change rien à votre projet.
- 1
Changer d’assurance
La délégation d’assurance est un droit (loi Lemoine). Une assurance moins chère fait baisser le TAEG sans toucher au prêt.
En savoir plus → - 2
Allonger la durée
Passer de 19 à 20 ans fait changer de catégorie : le plafond monte de 4,68 % à 5,40 %.
- 3
Réduire les frais
Frais de dossier, de garantie et de courtage entrent dans le TAEG. Ils se négocient, la garantie se compare.
- 4
Augmenter l’apport
Emprunter moins réduit le poids des frais fixes dans le TAEG. C’est le levier le plus coûteux pour vous.
Questions fréquentes
Taux d’usure immobilier : vos questions
Quel est le taux d’usure d’un prêt immobilier sur 25 ans ?
Un prêt de 25 ans entre dans la tranche « 20 ans et plus » : 5,40 % du 1er octobre au 31 décembre 2026. Même seuil pour 20, 22 ou 30 ans.
Et pour un prêt de 15 ans ?
Tranche « 10 à moins de 20 ans » : 4,68 % au 4e trimestre 2026.
Le taux variable a-t-il son propre seuil ?
Oui : 5,52 % au 4e trimestre 2026, quelle que soit la durée. Le TAEG retenu est celui calculé à l’émission de l’offre.
Quel seuil pour un rachat ou un regroupement de crédits ?
Un regroupement est traité comme un crédit immobilier lorsque la part des crédits immobiliers y est d’au moins 60 % ; sinon, ce sont les seuils du crédit à la consommation qui s’appliquent.
Le seuil change-t-il après la signature ?
Non. On compare le TAEG au seuil en vigueur au moment où le prêt est consenti. Une hausse ou une baisse ultérieure du taux d’usure ne remet pas en cause un prêt signé.
Un prêt à taux zéro est-il concerné ?
Le PTZ ne porte pas d’intérêts, son TAEG reste donc très bas. Ce sont les autres prêts du plan de financement (prêt principal, prêt relais) qui butent sur le taux d’usure.
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